違法建築と既存不適格とは

違法建築と既存不適格は、「法に合っていない建物」の2種類です。この区別は中古購入・建て替え・実家の相続で必ず登場します——既存不適格は「合法だが古い」、違法建築は「最初からアウト」。扱いも資産価値もまったく違います。

既存不適格(合法・ただし建て替えで現行法)

• 建築時は合法→法改正・都市計画変更で現行基準に不適合になった建物(容積率の変更・耐震基準の改正など)
• そのまま住み続けるのは適法。ただし建て替え・大規模改修時は現行法に適合させる必要があり、「今と同じ規模で建て替えられない」ケースが生まれます(建て替えの項参照)
• 中古・実家の検討では「現行法で何が建つか」を必ず役所調査(セットバックの項と同じ構図)

違法建築(最初から違反)

• 確認申請なしの増築・容積率/建ぺい率の超過・完了検査を受けていない、など建築時点からの違反
• 実害: 住宅ローンが付きにくい(銀行は違法物件を嫌う)・売却困難・是正指導のリスク・増改築の申請が難航
• 見分けの手がかり: 検査済証の有無(別項参照)・登記面積と現況の食い違い・明らかな増築跡

実務のチェック

• 中古・古家付き土地では「検査済証はありますか? 現況は登記と一致していますか?」を必須質問に(重説+自分でも登記簿と現況を照合)
• 既存不適格は「知って買う」なら選択肢(価格が安い・住むだけなら問題なし)。違法建築は原則避けるが安全です
• 実家がどちらかに該当しないか——相続前の確認も価値があります(実家と空き家の項参照)