古家付き土地とは

古家付き土地は、古い建物が残ったまま「土地として」売られる物件です。更地より安く見えますが、解体費(木造30坪で100〜200万円)は原則買主負担。この構造を知った上で価格を読み直すと、「安い土地」の実質価格が見えてきます。

価格の読み直し方

• 実質土地価格 = 表示価格 + 解体費100〜200万円 + 撤去関連費(庭木・物置・井戸・浄化槽など)
• 逆に言えば、周辺相場より解体費以上に安ければ検討価値あり。古家付きは売主も「売りにくい」と知っているため、価格交渉の余地が生まれやすい物件でもあります

買う前のチェックポイント

• 解体費の見積もり: 契約前に解体業者(できれば2〜3社)に現地を見てもらう。重機の入りにくさ・アスベストの可能性で金額は大きく振れます
• 地中埋設物: 旧建物の基礎・浄化槽・井戸が残っていると追加費用に。「地中埋設物が見つかった場合の負担」を契約条件で明確に
• 既存不適格・再建築の確認: 古家が建っている=今も同じ規模で建て替えられる、ではありません。現行の建ぺい率・容積率・接道で新築できる条件を必ず確認(別項参照)
• インフラの引き直し: 古い水道管(細い・鉛管)は新築時に引き込み直しになることも

使えるテクニック

• 「更地渡し」交渉: 解体を売主負担にして引き渡す条件交渉(別項参照)。価格に転嫁されても、解体の手間とリスクを売主側に移せます
• 解体前の内見: 古家の傾き・水害の痕跡は、土地の状態(地盤・水はけ)のヒントになります
• 解体後は土地の固定資産税が上がる(住宅用地特例が外れる)ため、解体のタイミングは着工スケジュールと合わせて

「リノベして住む」選択肢が頭をよぎったら、それは中古住宅としての検討です——住宅診断を入れて、別の土俵で評価し直してください(中古+リノベの項参照)。