容積率とは

容積率は、敷地面積に対して「全フロアの床面積の合計(延床面積)を何%まで建てられるか」を定めたルールです。例えば容積率100%の土地40坪なら、1階+2階合わせて延床40坪まで。80%〜400%超まで、用途地域によって大きく異なります。

建ぺい率との違いをひと言で

• 建ぺい率 = 真上から見た「敷地の使い方」の制限(平面の広がり)
• 容積率 = 建物全体の「ボリューム」の制限(立体の大きさ)

低層住居専用地域では容積率80〜150%が多く、2階建てなら実際には使い切れないことも多い一方、都市部の狭小地では容積率が家の大きさを直接決めます。

知っておくと得する緩和・例外

• 前面道路による制限: 道路幅が12m未満の場合、「道路幅×0.4(住居系)」と指定容積率の小さい方が上限に。幅4mの道路なら実質160%まで——指定容積率200%でも使い切れないケースがあります
• 不算入の空間: 吹き抜け・ロフト(1.4m以下)・ポーチ・バルコニー(奥行2mまで)は延床に入らない
• 緩和: ビルトインガレージは延床の1/5まで、地下室は住宅用途なら1/3まで容積率の計算から除外

土地選びでの実践

都市部で「安いけど狭い土地」を検討するときは、容積率と道路幅から建てられる最大ボリュームを住宅会社に計算してもらいましょう。同じ20坪でも、容積率150%と300%では住める家の広さが倍違います。