地目と農地転用とは

地目は、登記簿に記載される土地の種類(宅地・田・畑・山林・雑種地など)です。重要なのはひとつ——田・畑(農地)は、農地転用の手続きをしないと家を建てられないこと。「親の畑に建てる」「安い農地を買う」という話には、必ずこの手続きと造成の話がついてきます。

地目の基本

• 宅地: 建物用の土地。手続き不要で建てられる
• 田・畑(農地): 農地法の守備範囲。売買にも転用にも許可・届出が必要
• 山林・原野・雑種地: 農地法の制約はないが、造成・インフラの確認が必要
• 現況と登記の地目が違うこともあります(現況は駐車場でも登記は田、など)。登記簿で確認を

農地転用の手続き

• 市街化区域内の農地: 農業委員会への届出でOK(数週間)。ハードルは低い
• 市街化調整区域の農地: 許可制で、そもそも調整区域は建築自体の許可も必要(別項参照)。二重のハードル
• 農振地域(青地): 農業振興の指定地。転用は原則不可に近く、除外申請から年単位の話に
• まず市町村の農業委員会に相談——「この土地は転用できるか・どの区分か」を教えてくれます

農地に建てる実質コスト

• 手続き: 行政書士費用など10〜30万円+期間2〜3か月
• 造成: 田は低く軟弱なことが多く、盛土・地盤改良で100〜300万円級を見込む
• インフラ: 上下水道・電気の引き込みが未整備なら数十万〜百万円超
• 転用後は固定資産税が宅地評価に上がる点も織り込みを

「土地代タダ(親の農地)」「格安の畑」は、転用可否の確認→造成・インフラの概算を経て初めて本当の価格になります。順番を守れば、農地は家づくりの強い味方にもなり得ます(親の土地の項もあわせてどうぞ)。