住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えは、今のローンを別の銀行の低金利ローンで完済し、乗り換えることです。数十万〜数百万円の利息削減になる一方、諸費用と手間、そして団信の再加入という代償もあります。「金利差だけ」でなく「実質総額と保障」で判断するのが借り換えの作法です。

効果の目安

• 古典的ライン: 金利差0.3%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上
• 例: 残高2,500万円・残25年で金利1.5%→0.5%なら、利息削減は約330万円。諸費用60万円を引いても大きくプラス
• 逆に残高が少ない・残期間が短いと、諸費用負けします。必ず「削減額−諸費用」で計算を(各行の無料シミュレーターで数分です)

諸費用の内訳(30〜80万円)

• 新ローンの事務手数料(借入額の2.2%が主流)か保証料
• 抵当権の抹消・設定の登記費用、印紙代
• 旧ローンの完済手数料
• ※保証料型で借りていた人は、旧ローンの保証料の戻りがある場合も

見落としがちな論点

• 団信の再加入: 借り換え=新規契約なので健康告知が必要。健康状態が変わった人は要注意(通らなければ借り換え不可。今のローンの団信は既得権です)
• 逆に、最新の団信(がん団信等)に乗り換えるチャンスでもある——金利+保障のアップグレードという視点も
• 変動→固定への借り換えは「金利上昇保険への加入」。得か損かでなくリスク設計の話です
• 同じ銀行内での条件変更交渉(引き下げ交渉)という選択肢も: 「借り換えを検討している」と伝えると、引き下げに応じる銀行もあります。諸費用ゼロで済むなら最良です

実務の流れ

シミュレーション→新銀行の審査→承認後に旧銀行へ完済連絡→同日に完済と新規実行・登記、と1〜2か月の段取りです。金利は動くもの——年に一度、返済予定表と市場金利を見比べる習慣が、借り換えの好機を逃さないコツです。