融資手数料型と保証料型とは

融資手数料型と保証料型は、住宅ローンの初期費用の2大方式です。同じ「借入3,500万円」でも、初期に払う数十万円の性質が違う——そして表面金利だけ比べると判断を誤る、銀行比較の落とし穴ポイントです。

2方式の仕組み

• 融資手数料型(ネット銀行に多い): 借入額の2.2%(3,500万円で77万円)を事務手数料として支払う。繰り上げ返済しても戻らない。その代わり金利は低め
• 保証料型(従来型の銀行に多い): 保証会社への保証料(借入額・期間に応じて数十万円)を一括前払い(または金利+0.2%で内枠払い)。繰り上げ完済すると未経過分が一部戻る

どちらが得かの判断軸

• 完済までの期間がカギ:

- 35年借り切る予定 → 金利の低い手数料型が有利なことが多い - 相続・退職金・売却などで早期完済の可能性が高い → 保証料の戻りがある保証料型が逆転することも

• 比較は「金利+初期費用+戻りの有無」の実質総額で。表面金利0.05%の差は、手数料の方式差で簡単にひっくり返ります

実務チェック

• 銀行比較表(別項)に「初期費用の方式と金額」「繰り上げ時の戻り」の行を必ず入れる
• 手数料型でも「定額型(数万円+金利上乗せ)」を選べる銀行あり——初期費用を抑えたい人の選択肢
• 保証料型の「内枠方式」(金利+0.2%)は初期費用ゼロだが総額は増えがち。3パターンの総額シミュレーションを依頼しましょう
• 借り換え時は旧ローンの保証料の戻りも忘れずに請求(別項参照)

初期費用の方式は地味ですが、数十万円と将来の柔軟性に関わります。「金利何%?」の次に「初期費用はどの方式ですか?」——この質問を銀行選びの定番にしてください。