適用金利のタイミング(実行時金利)とは

適用金利のタイミングは、住宅ローンの意外な盲点です——あなたのローンの金利は「申込時」ではなく「実行時(融資が下りる日=引き渡し時)」のものが適用されるのが原則。注文住宅では申込から実行まで半年〜1年空くため、「広告で見た金利」と「実際の金利」がずれることを最初から織り込んでおきましょう。

原則の仕組み

• 事前審査・本審査の通過は「融資枠の確保」であって「金利の確定」ではありません
• 金利が確定するのは融資実行日(多くは引き渡し日)。その月の金利が適用されます
• 変動金利は元々半年ごとに動く前提なので影響は小さめ。影響が大きいのは固定金利(長期金利に連動して毎月見直されるため)

注文住宅ならではのリスクの窓

• 建売・マンションは申込→実行が1〜2か月。注文住宅は6〜12か月——この間に固定金利が0.3%動くことは普通にあります
• 3,500万円・35年で0.3%の差は総額約190万円。「実行までの金利変動」は注文住宅の隠れた変動費です
• 工期遅延で実行月がずれると、適用金利月もずれます(工期の項参照)

実務の対策

• 資金計画は「現在の金利+0.2〜0.3%」で保守的に組む(上がっても計画が壊れず、下がれば得)
• 申込時金利を選べる銀行(フラット35の一部機関や特定商品)の存在も知っておく——金利上昇局面では大きな価値
• 実行月の調整: 固定金利が月初に下がったら、実行日(引き渡し日)の調整を相談できる場合もあります
• つなぎ融資の金利も同様に実行時ベース。総資金計画で確認を

心構え

金利の先読みはプロでも当てられません。読もうとするより、「どちらに動いても壊れない資金計画」を組むこと——保守的な前提+返済負担率の余裕(別項参照)が、金利変動への最強の備えです。