公簿売買と実測売買とは

公簿売買と実測売買は、土地の「面積の根拠」をどちらに置くかの取引方式です。登記簿の面積は明治の測量に由来することもあり、実際の面積と数平米ずれている土地は普通にある——単価の高い土地ほど、この差は数十万円の話になります。

2方式の違い

• 公簿売買: 登記簿の面積で価格を確定し、実測との差があっても精算しない。測量費が不要でシンプル——地方・広い土地の慣行です
• 実測売買: 引き渡しまでに測量した実面積で精算(1平米あたり単価×増減)。面積の確かさを買う方式で、都市部・高単価地の標準です

買主の視点

• 都市部・単価の高い土地: 実測売買が安心。坪50万円の土地で2坪違えば100万円——精算の仕組みは保険です
• 公簿売買で買う場合: 「実測とずれている可能性」を織り込んだ価格評価を。確定測量図(境界の項参照)の有無でリスクの度合いがわかります(確定測量済みなら公簿でも実質的に安心)
• 実測売買の測量費(数十万円)を誰が負担するかも契約条件の一部です

実務のチェック

• 重要事項説明・契約書の「面積の表示と精算の有無」の条項を確認
• 「登記面積と実測、ずれの可能性はありますか? 測量図はどの種類ですか?」——この質問で、仲介の調査の深さもわかります
• 境界確定(別項)とセットの論点です: 境界が確定していない土地の実測は、そもそも確定測量から——費用と期間(数か月)の分担を契約前に

面積は土地の値段の分母。「この面積、誰がいつ測ったものですか?」——この一問を、土地契約前の定番に加えてください。