土地先行融資(土地だけ先に買う)とは

土地先行融資は、建物の契約前に土地代金を住宅ローンとして借りる仕組みです(分割実行の一形態)。「良い土地が出たが、住宅会社はまだ決まっていない」——注文住宅で必ず起きるこのタイミング問題を、住宅ローンの低金利のまま解決する道具です。

仕組みと種類

• 土地先行融資(分割実行): 本ローンを「土地分」と「建物分」に分けて実行。最初から住宅ローン金利が適用され、土地決済に間に合わせられます
• つなぎ融資との違い(別項参照): つなぎは金利2〜4%の立て替え。土地先行(分割実行)対応の銀行なら、総コストで有利なことが多い
• 諸費用・手続き: 抵当権設定が土地に先行して入る・金消契約が2段階になる等、銀行ごとの段取り差があります

利用の条件(ここを確認)

• 建物の計画性: 「1〜2年内に建築」「建物のプラン・概算見積もりの提出」等の条件が付くのが一般的。更地のまま塩漬けにはできません
• 土地先行時点で建物込みの総額で審査する銀行が多い(=建物予算の目安が必要)。総予算の逆算(当サイトのシミュレーター)を先に済ませておくと、ここがスムーズです
• 住宅ローン控除は建物完成・入居後から(土地だけの期間は対象外)

実務の型

• ① 事前審査の段階で「土地先行(分割実行)に対応していますか?」を銀行比較の必須質問に(ネット銀行は非対応が多い——銀行タイプの項参照)
• ② 土地の買付・契約と並行して、建物の概算(会社候補2〜3社)を用意
• ③ 土地決済(第1回実行)→ 会社決定・請負契約 → 着工金等(つなぎor分割)→ 引き渡しで全額実行

心構え

土地先行は便利ですが、「土地だけ先に買う」リスク(この土地に希望の家が建つか・追加費用は)は残ります。会社を並行検討し、候補の会社に土地を見てもらってから買付——この原則(土地購入の流れの項参照)は、融資の形にかかわらず守ってください。