契約後に総額が膨らむ「3つの入口」|どこで増えるかを先に知っておく

結論: 増える場所は、だいたい決まっている

• 「最初の見積もりより数百万円増えた」は、注文住宅ではよくある話です
• ただし増える場所はランダムではなく、ほぼ3つの入口に集中しています
• どこで増えるかを先に知っておけば、驚かずに済み、事前に予算を取り分けておけます

入口1: 見積もりに「最初から入っていなかった」費用

広告や初期の概算に出てくるのは本体価格、つまり建物本体の工事費だけであることが多いです(本体価格の項参照)。実際に住める家にするには、これ以外が必ず要ります。

• 別途工事: 屋外の給排水、ガス、地盤改良、外構(駐車場・門・フェンス)など(別途工事の項参照)
• 諸費用: 登記、ローン手数料、火災保険、各種税金など(諸費用の項参照)

この2つで、本体価格の2〜5割が上乗せされるのが一般的です。「増えた」というより、最初から総額に入っていなかったというのが正確です。だからこそ、最初の段階で概算ではなく総額で話をすることが重要になります。

入口2: 打ち合わせで積み上がるオプション

契約後、仕様を決める打ち合わせが始まると、標準仕様とオプションの差額が少しずつ積み上がります(標準仕様とオプションの項参照)。

• 1つ10〜30万円の追加が、10回重なれば100〜300万円です
• 「せっかくだから」「ここだけは」が続くと、合計を把握しないまま進みます
• 特にキッチン・浴室・床材・断熱仕様は差額が大きくなりやすい箇所です(人気オプションの項参照)

対策はシンプルで、打ち合わせのたびに「今の累計はいくらですか?」と聞くことです。都度の差額だけ見ていると全体を見失います。そして事前に「オプション枠は◯◯万円まで」と決めておくと、迷ったときの判断基準になります。

入口3: 着工後の変更

工事が始まってからの変更は、変更契約という形で金額が確定します(変更契約の項参照)。

• 着工後の変更は、すでに発注済みの材料や手配済みの職人に影響するため、同じ変更でも契約前より高くつきます
• 場合によっては工期も延び、仮住まいの家賃が増えることもあります

「後で変えればいい」と保留にした項目ほど、この入口から入ってきます。着工前までに決め切るのが、いちばん確実な防ぎ方です。

予算の守り方

• 総予算を先に決める: 建物にいくら使えるかは、総予算から土地・諸費用・別途工事を引いた残りです。この順番を逆にすると必ず苦しくなります
• 予備費を最初から取り分ける: 総額の5〜10%を「使わないお金」として確保しておくと、想定外の地盤改良などにも慌てずに済みます
• 優先順位を先に決めておく: 何を諦めるかを決めていないと、打ち合わせの場では全部を残す方向に流れます

マイホームスターターのシミュレーターは、この「総予算から逆算する順番」をそのままなぞる作りになっています。要望の優先順位まで整理したうえで打ち合わせに臨むと、入口2と3での判断がぐっと楽になります。