年収600万円だと、どんな家が建つのか|総予算から坪数まで、数字を通しで追う

この記事の使い方

• 家づくりの数字は、年収 → 返済額 → 借入額 → 総予算 → 土地と建物 → 坪数 の順に逆算します
• 一つひとつの言葉は用語集にありますが、通しで追うと景色が変わります
• ここでは1つのモデルケースで最後まで計算します。あなたの答えではなく、順番を掴むための例として読んでください
• 前提が変われば結果も変わります。数字はすべて後半で動かしてみます

前提(この例の条件)

• 世帯年収600万円、35歳、返済期間35年
• 貯金600万円のうち、300万円を家に使う(残りは生活防衛資金として手元に残す)
• 金利1.0%、元利均等返済(元利均等返済の項参照)
• 他の借入(車・奨学金)なし

ステップ1: 「借りられる額」ではなく「返せる額」から始める

銀行は年収の30〜35%まで貸してくれることがありますが、そこまで借りると生活が苦しくなります。ゆとりを持つなら年収の20〜25%に抑えます(返済負担率の項参照)。

• 年収600万円 × 20% = 年間120万円 = 月10万円
• 金利1.0%・35年で月10万円を返す場合、借りられるのは 約3,500万円

ここで大事なのは順番です。「3,500万円借りられる」から始めるのではなく、「月10万円なら払える」から始めています。

ステップ2: 総予算を出す

• 借入 3,500万円 + 自己資金 300万円 = 総予算 3,800万円

この3,800万円が、土地・建物・諸費用・外構まで全部を含んだ上限です。「建物に3,800万円使える」ではない点が、最初につまずきやすいところです。

ステップ3: 先に「建物以外」を引く

総予算から、建物以外に必ずかかるお金を先に取り分けます。

• 諸費用 約300万円(登記・ローン手数料・保険・税金など。目安は総額の1割弱)(諸費用の項参照)
• 別途工事 約250万円(外構、屋外給排水、地盤改良など)(別途工事の項参照)

3,800万 − 300万 − 250万 = 残り3,250万円。これが土地と建物に使える金額です。

ステップ4: 土地と建物に配分する

ここが地域差の一番大きいところです(土地と建物の予算配分の項参照)。この例では土地1,300万円の地域を想定します。

• 3,250万 − 土地1,300万 = 建物に2,000万円弱(約1,950万円)

ステップ5: 建物予算を坪数に直す

坪単価65万円の会社で建てるとすると、

• 1,950万円 ÷ 65万円 = 約30坪

30坪は4人家族なら十分に成立する広さです(延床30坪の家の項参照)。ここまでで「年収600万円 → 約30坪の家」という一本の線がつながりました。ただし坪単価は会社ごとに含む範囲が違うため、比較にはそのまま使えません(坪単価の項参照)。

前提を動かすと、どう変わるか

同じ年収でも、土地の価格が結果を大きく動かします。

• 土地が 1,800万円(都市部寄り)なら → 建物は約1,450万円 → 坪単価65万円で 約22坪
• 土地が 800万円(郊外・地方)なら → 建物は約2,450万円 → 約37坪

土地代が500万円動くだけで、建物の広さは7〜8坪変わります。土地を先に決めてしまうと、建物の選択肢がそこで決まってしまう——これが「土地と建物を一緒に考える」と言われる理由です。

金利も効きます。同じ月10万円でも、金利が2.0%なら借入額は約3,000万円まで下がります。金利上昇局面では、借入可能額そのものが縮む点は知っておいて損はありません(変動金利の項参照)。

この計算をしておくと、何が変わるか

住宅会社との打ち合わせは「どんな家を建てたいか」から始まりがちですが、先にこの逆算をしておくと、「うちは建物に約2,000万円」という前提を持って話に入れます。すると提案がその範囲で出てくるので、後から予算を大きく外す展開になりにくくなります。

そして自分の数字は、地域の土地相場・金利・年齢・自己資金でこの例とは変わります。マイホームスターターのシミュレーターは、まさにこのステップ1〜5をあなたの数字でなぞる作りになっています。