変動金利が固定金利より損になるケース|契約前に知る「逆転」の条件

結論: 「今の金利差」だけで決めない

• 変動金利は固定金利より低い金利で始まるのが普通です(変動金利の項参照)
• ただし返済は30年以上続きます。途中で金利が上がると、総支払額が固定を上回る「逆転」が起きえます
• どちらが得かは誰にも断言できません。このコラムでは「逆転が起きる条件」と「契約前に確認すること」だけを整理します

変動が固定に「負ける」のはこんなとき

金利の上昇が早い時期に・大きく起きるほど、変動に不利です。元利均等返済では返済初期ほど元本が大きく、利息も大きいためです(元利均等返済の項参照)。

• 例: 0.5%で借りて数年後に2%台へ上がると、残り期間が長い分だけ影響が大きい
• 逆に、完済間際の上昇はダメージが小さい
• 貯蓄に余裕があり繰り上げ返済で元本を早く減らせる人は、変動のリスクを自分で下げられます

「5年ルール」「125%ルール」の落とし穴

多くの変動型には「毎月の返済額は5年間変えない」「見直し時も直前の125%まで」という緩和ルールがあります。返済額が急に増えない安心感はありますが、利息そのものが減るわけではありません。返済額に収まりきらない利息(未払利息)は後ろに繰り越され、元本の減りが遅くなります。「返済額が変わらない=影響がない」ではない点に注意してください。

契約前に銀行・住宅会社へ確認すること

• 「この変動金利の優遇幅(引き下げ幅)は完済まで続きますか?」
• 「5年ルール・125%ルールはありますか?(ない商品は返済額がすぐ上がります)」
• 「途中で固定へ切り替える場合の条件と手数料は?」
• 銀行の審査は実際より高い金利で行われます(審査金利の項参照)。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別物です(返済負担率の項参照)

迷ったときの考え方

• 家計に余裕があり、金利上昇時に繰り上げ返済で対応できる → 変動の低金利を活かしやすい
• 教育費のピークが返済期間と重なるなど、返済額が増えると困る → 固定で「先が読める安心」を買う価値があります(固定金利の項参照)
• 半分ずつ借りる「ミックス」という折衷案もあります

当サイトは「どちらが得か」の判定はしません。ただ、この逆転の条件を知ったうえで銀行の説明を聞くと、確認すべきことが明確になり、質問の質が変わります。